Frente a una crisis habitacional que se agrava cada día, Puebla ocupa un sitio destacado entre las entidades con mayor número de inmuebles deshabitados o subocupados; proliferan los fraccionamientos construidos por empresas inmobiliarias para su venta a través de créditos hipotecarios, pero miles de estas casas permanecen vacías por estar fuera del alcance de la mayoría de la población, que no cuenta con ingresos ni historial crediticio suficiente para acceder a ellas; entre las causas de esto pueden mencionarse la migración desde el medio rural en busca de oportunidades laborales o educativas, el desempleo y el empleo informal. Así, acceder al suelo urbano es para miles de poblanos una hazaña que depende de la persistencia y la capacidad para organizarse y en la que se hallan sujetos a diversos riesgos como fraudes, desalojos o reubicaciones.

Según el Consejo Nacional de Población (Conapo), Puebla ocupa el cuarto lugar nacional en viviendas deshabitadas (315 mil); pero, en contraste, existe un número aún no cuantificado de personas a quienes les urge un espacio habitacional.

El Censo de Población y Vivienda que el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) aplicó en 2025, reportó que varias entidades –entre ellas Puebla, Estado de México, Veracruz y Jalisco– concentraron cerca de la mitad de las viviendas vacías existentes en el país.

En el caso de Puebla, las estadísticas del Inegi contabilizaron un millón 713 mil 381 viviendas particulares habitadas, 314 mil 785 deshabitadas y 142 mil 273 viviendas de uso temporal, a pesar del alto déficit de vivienda persistente en el estado.

En la capital poblana, este contraste resulta acentuado porque, dentro de los 186 municipios del país con más de 10 mil viviendas subocupadas, y de una lista integrada por los 19 con más de 50 mil casas sin habitar, Puebla-capital se ubicó en el grupo de las demarcaciones urbanas con el volumen más alto de inmuebles deshabitados.

El crecimiento de la vivienda subocupada en la capital poblana se debe al aumento sostenido de su población que, a su vez, es impulsado por la migración laboral de los municipios rurales donde la oferta de empleo es menor. De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda del Inegi, el municipio de Puebla pasó de un millón 434 mil habitantes en 2010 a un millón 692 mil 181 en 2020, un incremento de más de 258 mil personas en una década.

Este incremento se explica por la llegada de población proveniente de comunidades rurales y municipios del interior del estado que se desplazaron hacia la capital en busca de trabajo, mejores salarios y oportunidades educativas.

El aumento de viviendas vacías no puede separarse del encarecimiento sostenido de su costo comercial. El Observatorio de Salarios de la Universidad Iberoamericana Puebla ha documentado la insuficiencia de los salarios demasiado bajos frente al incremento tanto del costo a la vivienda como a los arrendamientos.

En Puebla-capital, más del 60 por ciento de los jóvenes apenas percibe un salario mínimo mensual; y en el mismo análisis del Observatorio se reportó que el costo de la vivienda en Puebla aumentó 85 por ciento desde 2015.

Pero el problema resulta más crítico en los municipios del interior del estado, ya que su Informe Anual sobre la Situación de Pobreza y Rezago Social 2025 revela que el 54 por ciento de la población poblana vive en situación de pobreza, porcentaje equivalente a tres millones 626 mil 905 personas; y que el 11.4 por ciento se encuentra en pobreza extrema.

La brecha entre ingreso y vivienda impacta directamente en el mercado inmobiliario. Una casa en fraccionamientos formales oscila entre 700 mil y un millón de pesos (mdp). Para adquirir una vivienda de 900 mil pesos mediante crédito hipotecario se requiere un enganche cercano a 90 mil pesos y pagar mensualidades de entre ocho a nueve mil pesos durante 20 o 25 años.

Si se contrasta el precio de la vivienda con la estructura salarial del estado, la brecha se profundiza, pues, en 2026, el salario mínimo en Puebla asciende a 315.04 pesos diarios, es decir, alrededor de nueve mil 582 pesos mensuales.

El salario-base de cotización promedio de los trabajadores afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) resultó en aproximadamente 546 pesos diarios hasta mediados de 2025, lo que equivalía a cerca de 16 mil pesos mensuales. Incluso dentro del empleo formal, estos ingresos resultan insuficientes frente al precio de las viviendas, superior al mdp.

La brecha se ahonda más porque cerca del 45 por ciento de los afiliados al IMSS percibe entre dos y tres salarios mínimos (entre 19 mil y 28 mil pesos mensuales); y para acceder a un crédito hipotecario que permita adquirir una vivienda promedio, los bancos solicitan comprobar ingresos superiores a los 28 mil pesos mensuales.

Por ello, sólo una pequeña fracción de este grupo aspiraría a un financiamiento “formal”. Y en Puebla, el panorama se agrava por la estructura del empleo porque, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE) del Inegi, en el cuarto trimestre de 2024 Puebla registró alrededor de tres millones de personas ocupadas, de los cuales, 70 y 72 por ciento trabajaba en la informalidad.

Este porcentaje equivale a 2.1 millones de trabajadores sin acceso a servicios de salud y seguridad social, y a menos o ninguno de los mecanismos tradicionales de crédito hipotecario. En otras palabras, la mayoría de la población ocupada en el estado se halla excluida del mercado formal de vivienda.

Vivienda cara y mala

Las cifras toman el rostro de personas como Ruth Rodríguez Hernández y Albertina Báez Jaimes, poblanas originarias de la Sierra Norte de Puebla, hoy vecinas de la capital que viven en una colonia popular.

Ambas relataron a buzos que llegaron a Puebla desde muy jóvenes, empujadas por la falta de empleo y en busca de las opciones educativas ausentes en sus comunidades de origen: “Tenemos que emigrar a las ciudades donde hay más”, reveló Albertina al explicar que en el campo “no hay trabajo” y que el ingreso no alcanza para acceder a una vida estable.

Ruth, por su parte, contó que trabajó desde los 15 años y que, después de formar una familia, volvió a la capital con sus hijos sin un lugar propio para vivir, por lo que tuvo que compartir casa con familiares mientras intentaba sostenerse con empleos precarios.

Su acceso a un lote no llegó a través de los mecanismos formales de crédito, sino con su participación en actividades colectivas organizadas –faenas, movilizaciones y plantones– por lo que obtuvieron un lote que aún conservan.

“Es duro, pero seguro”, sentenció Ruth al contrastar esa ruta donde padeció fraudes durante la compra de terrenos sin garantías. En la práctica, la vivienda recibida provino de una combinación de trabajo sostenido y organización social que les permitió acceder a un suelo urbano que, de otra manera, estaba fuera de su alcance.

La precariedad no terminó con la obtención del lote, pues recuerdan que hubo varios años sin servicios básicos: “no había agua potable, drenaje ni luz eléctrica”, por lo que tuvieron que improvisar fosas sépticas. En la temporada de lluvias, el entorno se volvía peligroso: lodo, piedras, techos frágiles y la necesidad de acopiar agua pluvial para cubrir sus necesidades indispensables.

Además, parte de la colonia se ubica en una barranca; y en algún periodo debieron reacomodarse para evitar la zona de riesgo, una actitud muy frecuente entre los sectores populares que habitan las márgenes urbanas con menos infraestructura y mayor vulnerabilidad.

El testimonio de ambas evidencia también la relación directa existente entre vivienda y trabajo: Ruth siguió trayectorias laborales extensas sin seguridad social: “nunca me dieron IMSS”, dice pensativa al recordar sus años de empleo sin prestaciones, pese a la obligación de sus patrones.

Por ello sabe bien que la inestabilidad laboral vuelve inviable el endeudamiento con créditos largos y costosos: “nadie tiene garantizado un trabajo”, alertó al referirse a viviendas caras, construidas rápido y, en su experiencia, de mala calidad.

Así, el acceso a un hogar se vuelve inestable no sólo por el precio del suelo y las construcciones, sino por la precariedad del empleo que lo sostiene –o no lo sostiene– y la imposibilidad de pagar renta o hipoteca.

A estas carencias se suma la dimensión social del territorio: Ruth y Albertina denunciaron los obstáculos de movilidad y tensiones por estigmatización, pues su colonia es vecina de un fraccionamiento cuyos habitantes “nos miran como rateros” y han colocado mallas o cierres que obligan a dar rodeos para transitar.

Para ellas, este tipo de barreras sociales funciona como una forma de exclusión: además de vivir lejos y con carencias, conviven con el clasismo y la discriminación de quienes tienen mejores condiciones de vida. Las causas de este fenómeno no se explican solamente por decisiones individuales o aisladas fallas del mercado, sino por un modelo urbano y económico que convirtió a la vivienda en un bien de inversión.

La Conapo informa que el crecimiento urbano desordenado ha sido un factor importante en la expansión de vivienda subocupada pues, en un país de bajo desarrollo como México, el tejido residencial se construyó sin una planeación sólida y en ocasiones desafiando reglamentos municipales.

A ello se suman la comercialización de la tierra y la vivienda en un entorno especulativo donde el crédito ya no representa una opción para los sectores más humildes de la población.

En este sentido, los especialistas han advertido que el encarecimiento de la vivienda no es reciente, sino un problema que se ha recrudecido. María Silvia Emanuelli, coordinadora regional de la asociación HIC-AL, explicó que pese a los aumentos salariales “seguimos en una crisis de vivienda”, con dificultad en el acceso a la compra o renta para una población más amplia.

La especialista ubicó el origen de este problema en los años 90, cuando “los grandes inversores definieron que la vivienda tenía que convertirse en algo que el mercado debía resolver con un achicamiento de la participación del Estado”, lo que derivó en la mercantilización que encarece los costos sin regulación suficiente.

Desde esa reorientación de la política habitacional, el mercado de la vivienda en México se ha visto dominado por grandes desarrolladoras privadas que operan a escala nacional. Empresas como Vinte, Consorcio ARA (Casas ARA), Ruba, Grupo Garza Ponce y Grupo Lar se consolidaron en los segmentos de interés social, medio y residencial al amparo del financiamiento masivo del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y de la banca comercial.

El Consorcio ARA, por ejemplo, tiene presencia en más de 20 estados y ha reportado históricamente ventas por miles de mdp. Vinte, por su parte, se posiciona como líder en desarrollos “sustentables” y comunidades integrales, dentro de un mercado nacional proyectado en más de 14 mil millones de dólares (mdd) en 2024.

En Puebla, el mercado inmobiliario tiene una estructura similar. Además de la presencia de Casas ARA y otras desarrolladoras nacionales, operan grupos locales como Grupo Proyecta –con fuerte incidencia en desarrollos de la zona de Angelópolis– y Grupo SC en el segmento residencial.

Constructoras como JAVER y otras firmas han participado en la expansión periférica del área metropolitana. Aunque el sector está fragmentado, un número reducido de empresas concentra gran parte de la oferta habitacional, particularmente en los desarrollos masivos vinculados con el crédito hipotecario.

La abogada especialista en temas de vivienda, Carla Escoffié, explicó que el aumento en los precios se ha alimentado con dinámicas asociadas al mercado turístico y por la publicidad inmobiliaria que promueve “lotes de inversión”; mientras que, en algunas regiones, se suma la dolarización derivada de inversión extranjera.

Estas tendencias han contribuido a que la vivienda opere como un activo financiero y no como un bien social orientado a resolver las necesidades habitacionales.

Mientras, la discusión pública sobre vivienda vacía se ha cruzado con la ocupación irregular de inmuebles abandonados. El observatorio de salarios estimó que se discrimina constantemente a personas que ocupan viviendas deshabitadas por necesidad, pese a que el fenómeno tiene matices sociales que no pueden reducirse al discurso de despojo.

En el mismo análisis establece que hay viviendas abandonadas porque, aun cuando algunas personas finalizaron su pago con Infonavit, ya no les resulta viable vivir en esas zonas debido a los problemas de inseguridad pública, falta de transporte, empleo e infraestructura básica.

Ante este escenario, el Gobierno Federal ha anunciado programas para atender el acceso a la vivienda; pero el análisis de los especialistas prevé que su impacto real dependerá de que llegue realmente a quienes hoy no tienen condiciones económicas para comprar o rentar.

En el caso del programa Vivienda para el Bienestar, Escoffié sostuvo que las más de seis mil casas entregadas hasta el momento “evidentemente no son suficientes frente al déficit de vivienda”, aunque reconoció que se trata de un logro y que falta observar cómo evoluciona la política, sobre todo para valorar si puede incidir tanto en la disponibilidad de inmuebles como en las personas que encuentren opciones habitacionales.

En México, la crisis de vivienda no se expresa como un problema aislado, sino como una contradicción cada día más visible, pues mientras millones de personas carecen de un hogar propio, existen millones de inmuebles construidos que permanecen vacíos o que se usan temporalmente.

De acuerdo con información del Censo de Población y Vivienda 2020 del Inegi, la vivienda subocupada creció sostenidamente, pues las casas sin inquilinos pasaron de 4.3 millones en 2005 a 6.2 millones en 2020, mientras que las de uso temporal aumentaron de 1.4 millones a 2.5 millones en el mismo periodo. En conjunto sumaron 8.7 millones de viviendas subocupadas.