A finales de agosto pasado, el Congreso de la Ciudad de México aprobó reformas al Código Civil y a la Ley de Vivienda locales que pretenden “frenar el incremento excesivo a las rentas y garantizar el acceso a una vivienda a los sectores más vulnerables”.

En la iniciativa de reforma del aún Jefe de Gobierno de la Ciudad de México (CDMX), Martí Batres Guadarrama, argumentó que, con estas modificaciones, se beneficiará a los sectores más pobres; ya que la compra de una vivienda es casi inalcanzable por los altos precios ofrecidos en la ciudad.

Sin embargo, ingenieros, arquitectos, académicos y legisladores advirtieron que el tope a las rentas no logrará su objetivo, porque no ataca la esencia del problema, debido a que la falta de oferta de nuevos hogares no reducirá la demanda de arrendamientos de viviendas para familias de menores ingresos.

Uno de los cambios a la Ley de Vivienda en la CDMX ordenó que en el Artículo 2448 F del Código Civil de la Ciudad se estipule que la autorización de los contratos de arrendamiento esté a cargo del gobierno capitalino y que su registro oficial sea inmediato. 

En los artículos transitorios se estableció que la ejecución del procedimiento estará a cargo de la Agencia Digital de Innovación Pública en un plazo no mayor a 30 días a partir de la activación de las reformas en diciembre de este año.

Los arrendadores tendrán un plazo de hasta 90 días para registrar los contratos con el objetivo de controlar mejor y con transparencia el mercado de alquileres, resalta la reforma.

El nuevo registro busca no solamente regular el aumento de rentas, sino también que los inquilinos no padezcan las prácticas abusivas más comunes, entre otras, la imposición de requisitos difíciles de cubrir, que vulneran la privacidad de los arrendatarios y convierten sus deudas en impagables.

El pasado 29 de agosto se activaron las reformas al Código Civil y a la Ley de Vivienda en la CDMX, y fueron publicadas en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México. 

El decretazo

El arquitecto Alberto Núñez, maestro de la Facultad de Estudios Superiores (FES) de Acatlán, perteneciente a la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), reveló que, en economía, todo lo restringido “quiebra, truena y no produce”; y que eso deberían saberlo las autoridades, porque detiene la producción y “no sirve”.

“Por decreto no se puede decir que la leche cuesta un peso con 50 centavos, aunque lo diga el Presidente. Lo mismo pasa con materiales de construcción como la arena, la grava, el cemento y la varilla, entre otros; no se puede decir que se vende a 35 pesos el metro cúbico o a 400 o 500. El gobierno de la Ciudad en este caso no puede poner un tope”, explicó. 

El también académico Santiago Alzate advirtió que un tope a las rentas tendrá una reacción adversa al propósito del gobierno, porque estabiliza un precio máximo y contrarresta la tendencia de los arrendadores a incrementarlas, “pero no a reducirlas”.

Éstos, añadió, no soltarán el negocio de arrendar viviendas; y los que aún no tienen suficientes unidades habitacionales, departamentos o casas para arrendar, siempre aspirarán a crear un monopolio.

Otra de las modificaciones fundamentales al Código Civil consiste en la reforma al Artículo 2448 D, que establece el aumento a la renta y que éste no podrá ser mayor a la inflación registrada el año anterior y reportada por el Banco de México (Banxico).

Con respecto a esta nueva regla, Alberto Núñez explicó que la recuperación de las rentas, así como un costo por la construcción de viviendas, es otro factor no contemplado en la reforma recién aprobada por los diputados locales de la CDMX, porque “usted no puede cobrar menos de renta de lo que tiene, de lo que se invirtió en la construcción de una casa, y que hay que recuperarla”, precisó.

Recordó que, en sexenios pasados, hubo rentas “congeladas”; y al operarlas como un tope, se creó una situación de “desastre” para los propietarios, incluso para los arrendatarios; porque a aquéllos ya no les importó rentar, y con ello disminuyó la oferta de más arrendamientos y la construcción de nuevas viviendas.

Entrevistado por buzos, Santiago Alzate señaló que “hay mucha demanda, pero la plusvalía es muy alta. Los precios de un departamento son muy elevados, incluso el más barato; y buscándolos con mucha paciencia, su valor es de dos millones; y los departamentos más caros cuestan entre 45 y 50 millones de pesos (mdp) o más. Son precios exorbitantes, porque incluso hay departamentos que cuestan y son vendidos en dólares”.

El experto agregó que, hasta ahora, la administración de Morena en la CDMX no ha elaborado un plan para la construcción de vivienda de carácter social ni definido un porcentaje fijo de su presupuesto general para superar el déficit de más de 800 mil casas-habitación existente en la capital del país.

Este problema, agregó, se agudiza porque cada año se requieren alrededor de 50 mil más y únicamente se construyen dos mil; y porque las empresas constructoras, ya sean oficiales o privadas, prefieren edificar conjuntos habitacionales para personas de clases medias-medias y medias altas.

“La construcción es muy codiciada; y cuando se tienen ciertas ventajas económicas, administrativas y políticas, la situación es diferente. Se dice que no hay favoritismo, pero siempre se trata de apoyar al compadre, al amigo, al vecino, a un prestanombres, para luego decir: fue Fulanito de tal, que no lo conocemos pero que son amigos de ellos, los conocen indirectamente”, narró el maestro Santiago Alzate.

El también constructor de casas denunció que en el país y en la CDMX se mantiene la tendencia a la monopolización en las construcciones; y citó como ejemplo inmediato al Grupo Carso, del empresario Carlos Slim Helú y a la empresa de José María Riobóo, ambos muy cercanos al expresidente AMLO.

“Son constructoras muy fuertes y grandes … no lo niego, ganan contratos lo mismo para hacer remodelaciones en la CDMX, y en otros estados o grandes proyectos gubernamentales. Entre el gremio de la construcción, se sabe, continúan los moches”, denunció.

En el caso de las constructoras pequeñas o medianas “tenemos que salir a provincia y buscar alguna obra o realizar alguna casa o construcción que se nos pida en otros estados de la República porque aquí no hay trabajo. Y claro, no se compara con las grandes constructoras y firmas, nosotros lo hacemos para sobrevivir”, denunció el también profesor universitario.

Promesas irreales

Para el arquitecto y profesor universitario Alberto Núñez, el millón de casas comprometidas por la presidenta Claudia Sheinbaum Pardo durante su campaña electoral es un compromiso irreal que no cumplirá, porque Morena solamente sabe prometer y no cumplir.

“¿A dónde van a meter en la CDMX ese número de viviendas? Vamos a tronar más. ¿A dónde los quiere mandar en toda la Ciudad? Ya no hay espacio, hay saturación y también hay saturación de servicios, falta de agua, vigilancia, recolección de basura, entre otros problemas.

“Hay que poner los pies sobre la tierra; y lo único que sabe hacer este gobierno son promesas irreales que no fructifican”, destacó el académico.

Recordó que hubo oferta de viviendas baratas para un segmento de población muy reducido; pero el gobierno de Morena pronto la desapareció para favorecer únicamente a los amigos y compadres de los dirigentes morenistas y funcionarios públicos.

Se edificaron conjuntos habitacionales como las Casas Geo, Urbi, entre otras inmobiliarias que ahora están abandonados por sus propietarios porque fueron mal planificadas y se hallan muy lejos de sus centros de trabajo, escuelas, servicios médicos y supermercados.

“Todo porque no hubo planeación y no tienen infraestructura urbana básica como drenaje, transporte público, caminos, etcétera, y servicios de salud y escuelas cercanos”, dijo.

Por esta razón hay muchas unidades habitacionales del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), ubicados en la periferia de la CDMX o en estados vecinos, que fueron abandonadas por las familias. En la misma situación se encuentran las casas compradas a Urbi, Geo u otras firmas, precisó el arquitecto.

El coordinador del grupo parlamentario de Movimiento Ciudadano (MC), Royfid Torres, denunció que, para cumplir la meta de más viviendas, es necesaria mayor inversión presupuestal; pero ésta no se interpreta claramente en los documentos oficiales.

“Ya hubo cambios en la legislación de la CDMX. Por ejemplo, para permitir que la ahora Secretaría de Vivienda, antes el Invi, pudiera poner vivienda en renta. Todo lo que abone es positivo, mientras haya inversión. Sin embargo, en el asunto de la austeridad, de que todo se puede, definitivamente no, eso simplemente es una promesa”, señaló.

Para los diputados locales de los partidos Acción Nacional (PAN) y Revolucionario Institucional (PRI), Raúl de Jesús Torres Guerrero y Tania Larios Pérez, respectivamente, la construcción de viviendas para jóvenes representa una propuesta positiva, al igual que el tope de rentas.

Los legisladores indicaron que es necesario conocer las metas, cuáles son las reglas y, sobre todo, que “no sean programas clientelares”; es decir, que estén destinados únicamente para la gente de Morena y sus aliados de los partidos del Trabajo (PT) y Verde Ecologista de México (PVEM).

“El programa debe ser para todos los jóvenes, sin tintes políticos. Además, deberá ser para los jóvenes que estudian, que se esfuerzan por salir adelante y no para quienes prácticamente están estirando la mano, y que se entregue esta vivienda a muchas de las otras mafias que hay en el Invi”, señaló el diputado Raúl Torres Guerrero, quien agregó que en el PAN estarán “muy pendientes” para que este proyecto y sus reglas sean transparentes y no se conviertan en programas clientelares.

Tania Larios Pérez, coordinadora de la bancada del PRI en el Congreso capitalino, añadió que las mujeres son una población vulnerable, debido a que a cierta edad ya no encuentran trabajo. Existe discriminación contra las mujeres por la edad; y en la CDMX es ya un problema grave porque, más allá de los 50 o 60 años, no encuentran oportunidades laborales.

Este problema, enfatizó, es muy delicado y tiene que abordarse “por justicia social” y para que se aseguren oportunidades de vivienda a bajo costo o rentas accesibles “es positivo para este sector de la población”.

El legislador exhortó a que se transparente la construcción de viviendas, tanto pequeñas como grandes; y que, en su edificación, puedan participar todas las constructoras, sea en licitación o en asignación directa.

En la Ley de Vivienda fue agregada una fracción Bis al Artículo 5°, con la que se introdujo la figura de “producción pública de vivienda para arrendamiento”. Este concepto implica que el gobierno de la CDMX edificará viviendas de alquiler destinadas a personas de menores ingresos.

Pero los académicos Santiago Alzate y Alberto Núñez advirtieron que la construcción masiva de casas para arrendamiento a bajo costo demuestra que el gobierno morenista no tiene una política habitacional, porque no hay espacios para construir casas, no pueden hacerse en cualquier zona, se requieren estudios de suelo y no en todas las áreas de la CDMX existen suficientes servicios urbanos básicos, de seguridad pública y transporte.

En la construcción de nuevas viviendas, el gobierno de la CDMX debe considerar la disponibilidad de estos requisitos y suministros para garantizar la comodidad de sus habitantes y no dañar al medio ambiente, sentenciaron los especialistas, quienes insistieron en que la falta de espacios ha facilitado la construcción de edificios de ocho a 15 niveles, cuyo alto consumo de agua perjudica a las familias de la zona.

El profesor Alzate citó otro problema que padece un número menor de familias de clase media-media que han adquirido casas mediante créditos del Infonavit y del Fondo para Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), o mediante créditos hipotecarios de bancos y que enfrentan ahora la típica amenaza: “si no me las pagas, te la quito”; lo que desemboca en el desalojo y el remate de sus viviendas y la pérdida del dinero pagado durante muchos años. En estas prácticas, precisó el especialista, incurren el Infonavit y el Fovissste a pesar de que sus créditos son concedidos a 20 o 30 años.