CDMX: sin derecho a una vivienda digna

En la capital de la República, la mayoría de las familias trabajadoras habitan en viviendas o en pequeños cuartos que rentan y difícilmente pueden adquirir, porque sus ingresos son muy bajos, al igual que gran parte de los mexicanos de las demás entidades

Fernando Nava

2020-03-23
Ciudad de México

En la Ciudad de México (CDMX) no bastan un empleo formal, un ingreso económico regular y un alto nivel educativo para acceder a una vivienda porque, en los últimos 20 años, su precio se ha vuelto inaccesible para la mayoría de las familias, especialmente para las de menores ingresos.

En la capital de la República, la mayoría de las familias trabajadoras habitan en viviendas o en pequeños cuartos que rentan y difícilmente pueden adquirir, porque sus ingresos son muy bajos, al igual que gran parte de los mexicanos de las demás entidades del país. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE) del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), solo el 7.7 por ciento de la población percibe más de cinco veces el salario mínimo.

Datos actualizados al segundo trimestre de 2018 revelan que el 19.60 por ciento de los habitantes de la CDMX no recibe ingresos, es decir, dos de cada 10 capitalinos en edad productiva no cuentan con recursos económicos para ejercer su derecho a la vivienda, establecido en la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México.

A este escenario se suma la decisión que el Instituto de Vivienda de la CDMX (Invi) adoptó, en 2018, de destinar sus recursos financieros a la rehabilitación y construcción de 20 mil viviendas afectadas por los sismos del siete y 19 de septiembre de 2017 y marginar el otorgamiento de los créditos para vivienda.

Estas condiciones han provocado que la población laboral capitalina se concentre en áreas donde el precio del suelo no es tan caro o que habite en la periferia de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), lo que aumenta sus tiempos de traslado y dificulta su ejercicio de otros derechos básicos.

La CDMX es la segunda entidad con el mayor porcentaje de personas que registran un tiempo de traslado a su centro laboral mayor a 60 minutos, con el 27.9 por ciento de su población, solo superada por el Estado de México (Edomex) cuyos habitantes en este caso alcanzan el 32.6 por ciento, de acuerdo con el Inegi.

“Es significativo que las entidades en donde habitan más personas que invierten más de 60 minutos para llegar a su trabajo son las más urbanas del país; por ejemplo, las personas del Estado de México y Ciudad de México son las que dedican demasiado tiempo a trasladarse dentro de la zona metropolitana del Valle de México”, destaca el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval) en su Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa.

Bajos ingresos VS vivienda digna

El 58.41 por ciento de la población nacional (73.6 millones de mexicanos) está excluido del mercado formal de vivienda, ya que no percibe el equivalente a cinco salarios básicos, según datos del Coneval.

Paradójicamente, en el país existen cinco millones de casas deshabitadas o abandonadas de un total de 11 millones de acuerdo con datos revelados a finales de 2019 en el Programa Nacional de Vivienda 2019-2024, a cargo de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).

En la CDMX, el 48.5 por ciento de la población trabajadora tiene un empleo informal, de acuerdo con la ENOE-Inegi 2019, lo que dificulta su acceso a una vivienda propia y digna. Es decir, la mitad de la población capitalina no puede acceder a un crédito hipotecario, ya que carece de la posibilidad de comprobar ingresos económicos regulares.

Además, el ingreso promedio en la capital del país ronda los siete mil 600 pesos mensuales, cifra que hace imposible el acceso de los trabajadores a una casa propia cuyo precio mínimo sea de un millón de pesos, según los estándares del mercado inmobiliario. Si se toma en cuenta que el enganche y los gastos notariales equivalen al 10 por ciento de la propiedad, el gasto inicial de un capitalino ascendería a 100 mil pesos, mínimo.

Es decir, para acceder al financiamiento de una vivienda, un habitante de la CDMX tendría que percibir de 35 mil a 48 mil pesos mensuales, es decir, un ingreso 4.60 y 6.31 veces más alto que el promedio. Por ello, la población capitalina de escasos recursos no puede acceder a una vivienda digna y decorosa, que el Coneval define como “aquella alcanzable y costeable por todos los individuos, sin limitaciones por alguna característica o condición social, económica e ideológica”.

Además, “una vivienda digna tendría que implicar la suficiencia y calidad de cada uno de sus elementos materiales, de diseño, ubicación, servicios e infraestructura; estar emplazada en un entorno saludable, con condiciones físicas, espaciales, higiénicas y satisfactorias para sus habitantes”.

Según el Coneval, una vivienda digna “debe contar con elementos externos que ofrezcan a sus habitantes la posibilidad de poder concretar otro tipo de derechos a los cuales están sujetos, como al trabajo, a la salud o a la educación. Una vivienda debe estar bien ubicada y tener acceso a un medio de transporte público para que las personas puedan desarrollar sus actividades cotidianas”.

Excluidas, las familias trabajadoras

La urbanización de la CDMX se ha caracterizado “por la presencia de los sectores populares más numerosos, que habitan precariamente en vecindades céntricas o que mayoritariamente, con sus propios recursos y trabajo, han autoproducido un amplio número de viviendas precarias en colonias populares localizadas en demarcaciones tales como Venustiano Carranza, Cuauhtémoc, Iztapalapa, Coyoacán Tlalpan, Tláhuac y Xochimilco”, dice Alicia Ziccardi del Instituto de Investigaciones Sociales (IIS) de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

Las familias que habitan en estas alcaldías son “trabajadoras que no logran insertarse plenamente en actividades productivas que les permitan obtener una remuneración adecuada y acceder a la seguridad social. En particular, las principales penurias habitacionales las enfrentan las familias jóvenes, constituidas por las mujeres y los hombres que ingresan anualmente al mercado de trabajo sin que existan para ellos opciones laborales dignas”, estima la doctora en economía en su artículo Amplificación de las desigualdades y nueva arquitectura espacial.

“Estas familias trabajadoras viven en barrios y colonias que ofrecen diferentes condiciones de vida acordes con sus niveles de ingreso y habitan viviendas unifamiliares o departamentos en masivos condominios del sector público construidos desde la segunda mitad del Siglo (XX) o en años recientes cuando se reestructuraron los organismos públicos de vivienda y se produjo una amplia oferta y disponibilidad de créditos (por ejemplo: Villa Olímpica, Coapa, los Culhuacanes en el sur o El Rosario en el norte)”, explica.

La investigadora resalta, por cierto, que algunas de las alcaldías de la CDMX concentran el mayor número de viviendas de departamento en el país. Esta evaluación está confirmada en el Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa, del Coneval, que señala:

“Se identificó que la proporción aumenta de forma considerable (en algunas demarcaciones); por ejemplo, la suma de los departamentos en edificio de las alcaldías de Cuauhtémoc, Benito Juárez, Iztapalapa, Miguel Hidalgo y Coyoacán representa una tercera parte (cerca de medio millón) del total de viviendas incluidas en esa tipología en el país”.

Esta concentración genera “una ciudad socialmente segmentada y territorialmente fragmentada”, explica Alicia Ziccardi. “Se trata sin duda de una ciudad central de una extensa región urbana metropolitana, configurada por un complejo mosaico urbano que ofrece condiciones de trabajo y habitabilidad muy heterogéneas y condiciones de vida polarizadas que amplifican las desigualdades socioeconómicas”, subraya en su artículo publicado en 2017.

En contraste con las alcaldías capitalinas mencionadas, áreas como Santa Fe y el llamado Nuevo Polanco –antes colonia Granadas– ofrecen “un nuevo mercado habitacional en venta o renta para las élites que buscan satisfacer materialmente valores tales como la exclusividad, la privacidad y la seguridad en un entorno ambiental y urbano adecuado a sus expectativas de vida. Por todo, esta zona responde a un modelo de ciudad dispersa que debilita la vida social y la identidad comunitaria y estimula el uso del automóvil individual”.

En lo que va del Siglo XXI, las políticas de desarrollo urbano de la CDMX han provocado “una oferta de vivienda popular, pública y privada que produjo una fuerte expansión urbana en la periferia lejana de la Ciudad de México”, explica Alicia Ziccardi. “En particular interesa destacar los efectos negativos generados por la política habitacional impulsada desde el año 2001 por el gobierno nacional, la cual privilegió criterios financieros por encima de buscar calidad de vida.

“De esta forma se produjo una mayor segregación residencial de los sectores sociales de ingresos medios y bajos en masivos fraccionamientos habitacionales financiados por los organismos de vivienda (Infonavit, Fovissste) en los municipios del Estado de México –Zumpango, Tecámac, Huehuetoca– cuya lejana localización respecto de los centros de trabajo, la falta de transporte adecuado y barato, así como la mala calidad de las viviendas han llevado a que un elevado número de estas construcciones se encuentren deshabitadas”, abundó.

Alicia Ziccardi describe esta distribución de la vivienda en la CDMX y su zona conurbada como una “nueva arquitectura espacial que amplifica las desigualdades estructurales, que expresa la persistencia de una población segmentada y genera condiciones de habitabilidad contrastantes. En síntesis, éstos son fuertes obstáculos que impiden a grandes mayorías ejercer plenamente el derecho a la ciudad”, concluye la académica universitaria.

Faltan incentivos al sector privado

En la CDMX “no existen incentivos para la construcción de vivienda destinada a la población de escasos recursos, esto debido a la estructura de la relación entre la oferta y la demanda del mercado para este tipo de vivienda”, reconoció en 2019 el Invi en su descripción de las variables del programa Vivienda en conjunto.

Este escenario afecta a la población de bajos ingresos que no cuenta con capacidad económica, ni acceso a créditos hipotecarios, para adquirir una vivienda en el mercado inmobiliarios capitalino.

“El precio de venta de las viviendas por parte de los desarrolladores debe ser tal que cubra los costos de esa producción; por lo tanto, si no hay población que pueda pagar los precios que superen los costos de producción, los constructores no asumirán el riesgo de construirlas”, advertía el Invi.

Lo anterior provoca “un déficit habitacional permanente y acumulativo, en donde las necesidades rebasan la producción y abastecimiento de las viviendas”; además trae consigo el aumento de autoconstrucción deficiente de viviendas, así como de asentamientos irregulares, que en 2016 sumaban 867 en nueve alcaldías capitalinas, según datos de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial.

Al problema anterior se agregan las limitaciones que el propio Invi impuso hace dos años a su política de créditos de vivienda a fin de privilegiar el programa de reconstrucción.

Del cinco de diciembre de 2018 al 30 de septiembre de 2019, se ejecutaron 12 mil 132 acciones de vivienda, con la asignación de dos mil 130 créditos, dos mil dos ayudas para renta y dos mil 130 viviendas sustentables en el marco del Programa de Vivienda en Conjunto, así como en la mejora y rehabilitación de tres mil 370 viviendas, asignación de mil 554 unidades de vivienda nueva progresiva y 946 subsidios para sustentabilidad, en el marco del Programa de Mejoramiento de Vivienda“, informó la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda en su Primer Informe de Gestión.

El factor determinante de estas cifras fue el monto económico destinado a la reconstrucción de viviendas afectadas por los sismos de septiembre de 2017. “A pesar de tener un enorme compromiso para cumplir con el Programa de Reconstrucción que estará levantando cerca de 20 mil hogares, el Invi ejercerá este año (2019) mil 170 millones 663 mil 152 pesos en el Programa de Mejoramiento de Vivienda, así como mil 777 millones 674 mil 949 en el de Vivienda en Conjunto. Al 30 de septiembre se habían ejercido mil 800 millones 539 mil 90 pesos de su presupuesto, es decir, el 61 por ciento”, destaca el documento.

Para dimensionar el déficit en los recursos públicos destinados a créditos de vivienda en la CDMX, en 2016 el Invi dispuso de un presupuesto de más de tres mil millones de pesos (el mismo monto destinado actualmente a la reconstrucción); registraba cuatro mil 560 créditos contratados –más del doble de los otorgados de diciembre de 2018 a septiembre de 2019– y dos mil 453 viviendas concluidas, de acuerdo con su Informe de Gestión publicado en 2017.

En este escenario se puso en marcha el Proyecto de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente de la Ciudad de México, “con el fin de cumplir en la progresividad del ejercicio del derecho a la vivienda adecuada”. El programa contempla la construcción de viviendas en zonas de la CDMX que ya cuentan con acceso a todos los servicios básicos.

Dicho proyecto contempla 12 corredores urbanos con participación de desarrolladores privados y sociales, cuyas áreas de aplicación son el Centro Histórico, Eje Central, Pino Suárez-Tlalpan, Avenida Hidalgo-México Tacuba, Ferrocarriles Nacionales-Xochimanca, Reforma Norte, Chapultepec, Insurgentes Norte, Atlampa, Vallejo I, Tacubaya y Zona Rosa.

Las reglas de operación del programa obligan a los promoventes de obras a producir y comercializar un mínimo del 30 por ciento del total de viviendas como incluyentes. Sin embargo, el proyecto contempla que se concrete la construcción de entre siete mil 500 y 10 mil viviendas de este tipo en los próximos cinco años.

El drama del acceso a la vivienda

“No solo tenemos un problema de acceso a la vivienda popular, sino también de acceso a la vivienda de los sectores medios”, asevera Natanael Reséndiz Saucedo, profesor de sociología urbana en la Facultad de Ciencias Políticas y Sociales (FCPS) de la UNAM.

Los sectores medios “también ya están limitadísimos para encontrar la posibilidad de acceso a la vivienda. La brecha se ha extendido”, explica el académico. La ampliación del “espectro prohibitivo” tiene su origen en el incremento del precio del metro cuadrado en la CDMX durante los últimos 10 años, “que es cuatro veces mayor que el promedio nacional y 11 veces mayor que el precio más bajo en el país”, asegura en entrevista con buzos.

El “drama del no acceso a la vivienda” en la CDMX afecta tanto a la clase trabajadora del sector informal, como a los “sectores de trabajo formal con salario precario y de clases medias bajas”, estima Reséndiz Saucedo. Es decir, en la capital del país no basta con tener un empleo formal para aspirar a una vivienda propia.

“Se puede vivir como un drama en la medida en que el acceso a la vivienda –durante la segunda mitad del Siglo XX, por ejemplo– significó el acceso a otros derechos de carácter ciudadano. Tenías acceso a propiedad, servicios de salud, un automóvil e incluso a la posibilidad de dejarle algo a tus hijos: una herencia”, abunda el sociólogo por la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM).

Actualmente, los hijos de la generación que sí tuvo acceso a vivienda en la CDMX “se enfrentan a que sus expectativas ya no encajan con las posibilidades reales de acceso a determinados bienes, concretamente, a la vivienda”. Lo anterior provoca que “los jóvenes no se desliguen de la casa paterna, de sus ambientes de residencia locales y reproduzcan un sistema de imposibilidades sociales, que va generando también demasiada frustración en otros ámbitos”, advierte.

El esquema que provocó el aumento en el precio del suelo capitalino se desarrolló en un “circuito autosustentable entre factores económicos de inversionistas, que al mismo tiempo interpelaban al Estado en sus dependencias públicas”, argumenta Reséndiz. “El precio de suelo en Miguel Hidalgo, por ejemplo, creció no a partir de la vivienda, sino de oficinas; la construcción de oficinas que se rentaban a privados, pero también a dependencias de gobierno”.

Lo anterior causó que el precio del suelo subiera y que entonces cualquier tipo de vivienda que se quisiera instalar cerca resultara más cara, “porque ya contaba con alumbrado, mejoramiento urbano e intervención pública, lo que trajo consigo un aumento del metro cuadrado en esa zona, pero empujó al resto de la ciudad”.

Esto detonó, dijo el profesor universitario, “una hiperconcentración de capital, de construcción de oficinas y de circuitos económicos específicos trasnacionales”, que a su vez trajo consigo un aumento del metro cuadrado a nivel metropolitano, el cual afectó a los habitantes con menores ingresos y con ingresos medios con intención de acceder a una vivienda.

El académico concluye que solo será posible el acceso a la vivienda digna y popular en la CDMX, si el gobierno local logra enfrentar al poder económico –que fue beneficiado durante muchos años– con el objetivo de negociar y obtener mejores condiciones para la mayoría de la población capitalina.