Crisis en el negocio de la vivienda popular

La especulación mercantil inmobiliaria –uno de los negocios emblemáticos del modelo económico neoliberal sigue en marcha mediante la construcción de viviendas “populares de interés social” cuyos precios están fuera del alcance de la mayoría de las familia

Martín Morales

2019-04-08
Ciudad de México

La especulación mercantil inmobiliaria –uno de los negocios emblemáticos del modelo económico neoliberal sigue en marcha mediante la construcción de viviendas “populares de interés social” cuyos precios están fuera del alcance de la mayoría de las familias mexicanas. La demanda anual aproximada es de 633 mil viviendas y el rezago acumulado en 2017 ascendía a 14 millones.

“El problema está en que esa oferta no satisface la demanda de la población que necesita una vivienda y no tiene posibilidades. Entonces, puede haber mucha oferta, pero no hay condiciones en el mercado; no se tiene acceso a las formas de adquisición, ya sea porque las personas no tienen las posibilidades de contraer créditos hipotecarios de la banca privada o no tienen condiciones para reunir los puntos necesarios en el Infonavit o Fovissste”, dijo a este semanario el arquitecto Alejandro Suárez Pereyón, director de la asociación civil Centro de Vivienda y Estudios Urbanos, A. C. (CVEU).

El arquitecto Horacio Urbano, titular del Centro Urbano (CU), especializado en asuntos inmobiliarios y desarrollo urbano, señala: “No es que se hayan dejado de vender casas, lo que percibo es que los empresarios dejaron de hacer viviendas económicas porque no era viable. Todas las empresas importantes del país migraron hacia la vivienda con precios más altos, que quedan por encima de la capacidad de compra del 60 por ciento de la población. El Infonavit y los bancos siguen dando créditos, y van muy bien, se están vendiendo casas, pero más caras”.

La precarización del trabajo, promovida por la reforma laboral (2012-2013), influyó para que actualmente el 60 por ciento de la población económicamente activa (PEA) de México sobreviva en la informalidad, sin contratos laborales, estabilidad en el empleo, servicios médicos ni prestaciones sociales.

Por ello, gran parte de los trabajadores mexicanos no pueden contratar un crédito hipotecario bancario a pagar en 20, 25 o 30 años. A este grave problema se suman los bajos salarios en la masa laboral formal y la disminución de más del 70 por ciento en el poder adquisitivo de los ingresos; otro de los efectos perniciosos del neoliberalismo en los últimos 36 años, de acuerdo con el diagnóstico de los investigadores del Centro de Análisis Multidisciplinario (CAM) de la Facultad de Economía de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

Con el neoliberalismo, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), dependencia creada para dotar a los trabajadores de una vivienda digna, con base en la oferta de precios e intereses accesibles, fue transformado en lo que hoy es: una agencia inmobiliaria similar a las empresas privadas y sometida a las reglas de la competencia mercantil; es decir, también busca rentabilidad y viabilidad financiera en lugar de ocuparse de hacer cumplir el derecho social a una “vivienda digna”, como lo estipula el Artículo 4º de la Constitución de los Estados Unidos Mexicanos.  

Con el régimen económico neoliberal, “la mano invisible del mercado” ha logrado poco a poco fijar los costos del suelo y la construcción de las viviendas de interés “social y popular” sin que los gobiernos se atrevan a intervenir en la regulación de precios, intereses crediticios y el establecimiento de condiciones de construcción, propiciando que trabajadores con magros ingresos puedan adquirir vivienda.

Millones de viviendas abandonadas

De esta manera, hay viviendas para comprar, pero no todos los necesitados tienen los recursos suficientes; hay casas habitación vacías, abandonadas por la insuficiencia de recursos de sus moradores para seguir pagándolas; o bien, porque se construyeron en lugares muy alejados de las zonas de actividad económica y carecen de servicios urbanos básicos, escuelas y hospitales.
Áreas urbanas como la Ciudad de México (CDMX) y su zona metropolitana (ZMCDMX), integrada por 26 de municipios conurbados del Estado de México (Edomex), evidencian las contradicciones sociales propias de un régimen económico especializado en la acumulación de la riqueza en pocas manos y con un fallido sistema de redistribución del ingreso nacional.

Por lo menos cinco millones de casas habitación están abandonadas en el territorio de la República, según datos del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval). En lugar de buscar la forma de redistribuirlas entre las familias sin vivienda, organismos estatales como el Infonavit las recuperan con el objetivo de rematarlas entre los desarrolladores inmobiliarios privados, quienes naturalmente las revenden a precios altos.

Crisis de la vivienda popular 

Mientras tanto, la construcción de vivienda popular se reduce drásticamente; tal hecho se advierte en la disminución de las operaciones comerciales inmobiliarias. En octubre de 2018, Softec, firma de análisis estratégico del sector, previó que a finales del año pasado habría operaciones por un monto total de 603 mil millones de pesos (mdp); pero la cifra fue menor y para 2019 calcula esta cifra en 556 mil mdp.

Para 2019 también se anticipa una nueva reducción en la construcción y venta de viviendas nuevas de “bajo costo”, porque el sector, a fin de protegerse financieramente se enfoca en otros aspectos rentables: remodelación, reparación, mantenimiento, ampliación y conclusión de obras ya existentes.

En 2018 el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) reportó, el pasado 22 de febrero, una caída del 6.5 por ciento anual en el valor de producción en las empresas constructoras, la mayor desde octubre de 2013, cuando se registró el 9.2 por ciento. Este valor de producción se refiere al conjunto de las actividades realizadas por el sector que producen un valor financiero, centralmente viviendas, y en menor grado edificaciones de otro tipo. Incluso las obras menores de albañilería (reparaciones) registraron disminución.

El seis de diciembre de 2018, Gene Towle, director de Softec, aseguró, durante el seminario Transformación ¿también en las ciudades?: “La vivienda económica tendrá una contracción significativa por el tema de subsidios, que serán dirigidos a la remodelación y mejoras, por lo que se mandará poco al Infonavit. En el mercado medio se observan clientes con mayor cautela; y en la vivienda residencial y residencial plus también se espera contracción por la salida de inversionistas”.

En este marco, el 11 de marzo, Luis Ibarra Navarrete, Juez Octavo de Distrito en materia civil, declaró oficialmente en quiebra a la empresa inmobiliaria Casas GEO, una de las desarrolladoras de vivienda más importantes del país, con lo que quedaron suspendidas sus actividades y abierto el proceso de liquidación que demandó el Banco Mercantil del Norte (Banorte), su principal acreedor. Derivado de esto, se nombrará a un síndico, según lo dispuesto por el numeral 170 de la Ley de Concursos Mercantiles, para que tome posesión de los bienes y derechos correspondientes.

La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) reportó que el pasivo de Casas GEO era de nueve mil 95 millones 988 mil pesos desde el inicio de 2018.

Complicidades entre la “izquierda” y las constructoras

El 18 de marzo de este año, Armando Díaz Infante, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), convocó al gobierno de la CDMX, encabezado por la morenista Claudia Sheinbaum, a reactivar la Norma 26 con la que se impulsa la producción de viviendas de interés social y popular, que fue suspendida en 2013 por el gobierno de Miguel Ángel Mancera (2012-2018), quien argumentaba que los desarrolladores inmobiliarios habían abusado de esa normatividad utilizando el supuesto sentido social. “Hoy existe más vivienda de un millón de dólares que de un millón de pesos en la Ciudad de México”, expresó Díaz Infante a la Jefa de Gobierno en un evento oficial.

El 10 de agosto de 2010, el gobierno de la CDMX, entonces encabezado por Marcelo Ebrard, actual secretario de Relaciones Exteriores de la Cuarta Transformación, publicó la Norma 26 con la que se alentaría la construcción de vivienda de interés social y popular en la zona urbana de la capital. Este objetivo social, sin embargo, fue distorsionado y tres años después, el 19 de agosto de 2013, esta norma fue suspendida, debido a los abusos cometidos por desarrolladores inmobiliarios, quienes con su cobijo y las facilidades e incentivos que les otorgaba el gobierno de la CDMX, construían viviendas pero no populares, sino de alto costo y dirigidas a compradores de alto potencial económico.

El actual gobierno capitalino ratificó la suspensión hasta que se expida un plan de desarrollo urbano, pero indicó que la Norma 26 podría ser usada por organismos como Infonavit y el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (Fovissste), aunque éstos no construyen porque ahora funcionan como agencias financieras asociadas a la edificación de viviendas que realizan los desarrolladores inmobiliarios. 

Díaz Infante sostiene que la vivienda ofertada en la capital es de nivel medio residencial. “No toda es de un millón de dólares, pero si revisas, casi no hay vivienda de un millón de pesos, esto hace imposible que la gente ejerza sus créditos y exista una vivienda asequible para la población capitalina”. Agregó que al suspenderse la Norma 26 se dejó de otorgar permisos para edificar viviendas a precios accesibles. Demandó entonces reactivarla, al igual que los polígonos de uso de suelo diferenciado en las 16 alcaldías capitalinas para impulsar la reconcentración de la población, y al tiempo generar una mayor actividad económica.

La CDMX se ha convertido en una especie de “distrito de negocios”. El creciente precio del uso del suelo ha elevado el costo de las viviendas de interés social y popular, han resaltado diversos actores y analistas del sector consultados por este semanario. Debido a ello, en la periferia de la capital se concentran los trabajadores con ingresos más bajos, quienes cada vez tienen menos posibilidades de comprar o rentar una vivienda.

Según datos de la firma inmobiliaria Lamundi, en 2018, las rentas en la CDMX se incrementaron en un 110 por ciento, con respecto a sus precios de 2016. El promedio se ubicó en 29 mil 800 pesos mensuales; la alcaldía más cara resultó ser Miguel Hidalgo, con rentas de al menos 40 mil pesos; Azcapotzalco, siete mil pesos; y Xochimilco entre 10 y 12 mil pesos al mes. Entre las más económicas se ubicó Gustavo A. Madero, con rentas de cinco mil 450 pesos en promedio. En la zona capitalina más popular, Iztapalapa, son de seis mil pesos.

Pero el Coneval reportó el año pasado que la mayoría de los mexicanos sobrevive con ingresos de entre uno y tres salarios mínimos al mes, es decir, entre tres mil 80 y nueve mil 241 pesos al mes, tomando como base el salario actualizado a 2019.    

La periferia de la capital se ha convertido en una opción. En la ZMCDMX ya viven más de 21 millones de personas y los asentamientos humanos siguen creciendo. Ante el caso extremo de vivir en la calle, buscan alternativas como rentar en la periferia citadina, muchas veces, hasta en sitios inadecuados.

En su reporte Necesario cerrar brechas entre grupos y regiones del país respecto al derecho a la vivienda, divulgado el 18 de octubre de 2018, el Coneval informó que en las zonas conurbadas del país se detectarin 64 mil personas viviendo en espacios no construidos para habitación, es decir, en espacios con cobertura móvil o refugios.

El arquitecto Horacio Urbano, titular de CU, rechazó la necesidad de reactivar la Norma 26 y se pronunció en favor de que se presenten nuevos instrumentos legales por parte del nuevo gobierno de la capital. Afirmó que mientras el costo del suelo no resulte adecuado para los desarrolladores de vivienda, éstos no van a construir vivienda de interés social y popular. “Lo que ha elevado el costo de la vivienda es el costo del suelo. Lo que tendría que hacer el gobierno es, sí, incentivar la vivienda, pero elaborando un plan de uso del suelo dentro de ello y ofrecer instrumentos para incentivar precisamente la vivienda económica”.

Derecho a la vivienda: letra muerta

En la realidad cotidiana el derecho a una vivienda digna y decorosa, como lo ordena el Artículo 4º de la Carta Magna, es letra muerta: “(…) Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo (…)”. Especialistas han puesto en claro la pérdida acelerada del sentido social en las grandes ciudades mexicanas, mientras se convierten en escenarios del libre mercado, en cuyas leyes solo quien tiene suficiente dinero puede comprar una “vivienda decorosa”.

En su conferencia Nuevo Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), presentada el 21 de abril de 2017 en la Universidad Iberoamericana-CDMX, el doctor Alfonso Iracheta Cenecorta, coordinador del Programa Interdisciplinario de Estudios Urbanos y Ambientales del Colegio Mexiquense, dijo lo siguiente de la CDMX: “De 1980 a la fecha, la ciudad se fue convirtiendo en una especie de mercancía; todo está a la venta. Lo que predomina es el negocio inmobiliario y por lo tanto el interés por preservar el espacio público, que va desde la calle hasta el jardín de niños, los parques, todos estos espacios, se fueron perdiendo”.

Este especialista en planeación urbana puso en evidencia los intereses económicos dominantes de inversionistas financieros, desarrolladores inmobiliarios y funcionarios públicos, para quienes –enfatizó– “en el suelo está la fuente de la abundancia, de la riqueza personal (por ello) todo mundo tiene intereses inmobiliarios”. Iracheta indicó que en México se ha permitido que la tierra sea materia de especulación. A lo que se refiere es que los inversionistas inmobiliarios buscan comprar tierra barata, para luego ponerle encima valor agregado (construcciones), beneficiándose con el desarrollo urbano que no pagan: construcción de calles, tendido de energía eléctrica, agua, drenaje, etc., de tal forma que aquel terreno con poco valor adquiere uno mayor.

Los especuladores esperan los tiempos adecuados, calculan, compran, venden, siempre con la mirada fija en la máxima ganancia. Nadie mira hacia los intereses de las personas necesitadas de una vivienda digna, explica el especialista.

Vivienda inaccesible para el pueblo

A pesar de que existe una amplia oferta de viviendas nuevas, millones de mexicanos están imposibilitados para comprar una con su mísero salario. Por ejemplo, en la CDMX, el precio promedio de una vivienda fluctúa entre dos y dos millones 300 mil pesos, mientras que otros expertos ubican el costo medio hasta en cuatro millones.

Los ciudadanos de clase media-media, ya no se diga baja, tampoco pueden adquirir una casa habitación usada o invertir en adquirir un terreno y construir; incluso ni siquiera pueden pagar rentas tan caras dentro de las ciudades, porque todo lo asociado a las viviendas depende del creciente precio del suelo y la construcción.

Según estudios de especialistas de Habitat International Coalition (HIC), 73 millones 600 mil mexicanos están excluidos de la posibilidad de comprar una vivienda ni  siquiera de “bajo costo”, como se les denomina, no solo porque carecen de dinero, sino porque tampoco pueden obtener un crédito hipotecario, público o bancario, ya que sus ingresos no son superiores a los 15 mil 402 pesos mensuales, cifra equivalente a cinco salarios mínimos, según la actualización salarial de 2019.

En su Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018, el Coneval dice: “(…) Existen diversos medios para acceder a una vivienda. En primer lugar se encuentra el acceso a un crédito para su adquisición; sin embargo, la compra de vivienda nueva solo es accesible para quienes perciben más de cinco salarios mínimos (…) al respecto, los hogares pertenecientes a los primeros seis deciles de ingreso están prácticamente excluidos del mercado formal de vivienda al percibir un ingreso menor de cinco salarios mínimos (…)”.

Datos del Inegi revelan que más de 30 millones de trabajadores están laborando en la informalidad, por lo que no tienen contratos ni gozan de la cobertura del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), tampoco del Infonavit y, también, son invisibles para el sistema bancario, mayoritariamente privado.

“Nosotros encontramos que 50 por ciento de la PEA en el país trabaja en la informalidad, prácticamente esa población no puede acceder a créditos formales, llámense hipotecarios, del Infonavit o del Fovisste”, dijo a buzos Fernando Mendoza, director ejecutivo del Centro de Innovación a la Vivienda (CIV), creado en 2014 por la organización Hábitat para la Humanidad México, A.C. (HHM).

El 50 por ciento restante –indicó Mendoza– obtiene ingresos mensuales de entre uno y tres salarios mínimos; es decir, entre tres y nueve mil pesos mensuales; dinero que tampoco les da oportunidad de acceder a un crédito hipotecario basado en al menos cinco salarios mínimos, equivalentes a más de 15 mil pesos al mes. “Entonces lo que tenemos que hacer nosotros como país es buscar opciones para que estas personas puedan tener financiamientos pequeños, puedan construir como siempre lo han hecho y puedan tener un elemento de progresividad constructiva de la vivienda”, indicó.

La perspectiva de Mendoza responde al proyecto de HHM, organización global surgida en 1976 con el objetivo de apoyar a personas necesitadas en la construcción o mejoramiento de sus viviendas, mediante asesoría para la consecución de créditos y la enseñanza de técnicas de autoconstrucción, pues HHM considera que, por esta vía, la gente puede acceder también a una vivienda propia y digna.

El titular de CIV destacó la adversa situación en el acceso a la vivienda popular, mientras en el país haya 11 millones de personas que requieren una vivienda digna. Más allá de la participación del gobierno en la solución de este problema –añadió– la perspectiva más a la mano de muchos actores involucrados en el sector habitacional debiera consistir en la oferta de alternativas de apoyo a la autoconstrucción, la ejecución de acciones de rehabilitación y mejoramiento de vivienda existentes. “No podemos concretarnos solamente a los créditos Infonavit, a los créditos hipotecarios”, concluyó. 

Histórico rezago en materia de vivienda

Actualmente, en México persiste un rezago habitacional calculado en 14 millones de viviendas, según cifras proporcionadas por dependencias oficiales asociadas al sector vivienda.

La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) indica que cada año se suman por lo menos 150 mil familias mexicanas a la demanda de vivienda.

El reporte Estado Actual de la Vivienda en México 2008 (EAVM08), elaborado por especialistas de institutos de vivienda y universidades, estima que la demanda anual es de 633 mil viviendas. En el periodo 2006-2012, el acumulado fue de cuatro millones 427 mil, en tanto que dos millones 390 mil viviendas más requerían trabajos de remozamiento.

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en su informe Demanda de Vivienda 2018 coincide en que cada año la demanda de una vivienda nueva o usada se incrementa en 633 mil, de las cuales entre 340 mil y 360 mil requieren reparaciones, mantenimientos y mejoramiento y entre tres mil y seis mil plantean soluciones autoconstructivas, es decir, cuentan con terreno y proyectan construir sobre él.

Según el estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018, presentado en octubre del año pasado por el Coneval, del total del rezago habitacional de 14 millones de viviendas el 45 por ciento son inmuebles que requieren mantenimiento y remodelaciones sustanciales. En las zonas rurales marginadas, ese rezago es mucho más alto; por ejemplo, en el estado de Chiapas representa el 96.5 por ciento de las viviendas.

Analistas prevén que para el año 2030 por lo menos el 75 por ciento de la población vivirá en ciudades y sus zonas conurbadas, y que en estas regiones la demanda de viviendas se incrementará año con año.

El Banco Mundial revela que en 1960 el 51 por ciento de la población mexicana vivía en zonas rurales, en tanto que en 2017 la correlación ciudad-campo era ya del 80/20 por ciento y que la urbanización seguirá aumentando.