REPORTAJE CIUDAD DE MÉXICO

Política urbana de la CDMX al servicio de las inmobiliarias

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Ana Kerlegan

Mientras en la Asamblea Legislativa de la Ciudad de México (ALCMDX) permanece indefinido el destino último del Programa General de Desarrollo Urbano (PGDU), que liberaría en un 80 por ciento los cambios en el uso de suelo de la capital de la República, las cuatro grandes compañías inmobiliarias “amigas” del exjefe de gobierno Miguel Ángel Mancera Espinosa se aprestan a encabezar la reconstrucción de los edificios afectados por los sismos de septiembre de 2017.

Además de esta tarea, en la que destaca la reparación de 500 inmuebles con afectaciones estructurales y decenas de miles de edificios con daños menores, las empresas Fibra Danhos, Grupo Ideal, Grupo Gigante Inmobiliario y Grupo Copri –integrantes de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI)– estarán a la cabeza de la construcción del parque La Cañada, uno de los últimos proyectos de “desarrollo urbano” promovido por el exjefe de Gobierno de la Ciudad de México (CMDX).

Por estas acciones sospechosas de opacidad o, peor aún, de manifiesta corrupción, y por la controversia que existe hoy en la ALCDMX entre la mayoría perredista-mancerista y sus opositores sobre la aprobación o el rechazo al PGDU, es que organizaciones civiles e investigadores especializados en desarrollo urbano aseguran que en la capital de México la política en esta materia está plenamente “al servicio de los negocios inmobiliarios”.

Josefina McGregor, de la organización civil Suma Urbana y Renato Berron Ruiz, director del Instituto de Seguridad para las Construcciones de la Ciudad de México (ISCCDMX), comparten esta opinión con base en el análisis detallado de la historia reciente del crecimiento inmobiliario, el cual no solo ha saltado sobre “barrancas y cañadas” sino también sobre la restricción de no construir edificios de más de cuatro niveles a la permisión de hacer “rascacielos” de hasta 60 pisos de alto.

Para estos especialistas y para algunos diputados locales de la ALCDMX, la aprobación del proyecto del PGDU, elaborado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) durante la gestión de Mancera, elevaría exponencialmente el caos inmobiliario de los últimos años, los problemas de dotación de servicios básicos (agua potable, transporte, etc.) y los riesgos de colapso de edificios, porque ratifica la supresión de las revisiones de Protección Civil en los cambios de uso de suelo.

Negocios rigen Plan Urbano
A pesar de que el pasado 30 de marzo la Seduvi regresó la iniciativa del PGDU con una sustancial reducción de las áreas con “potencial de desarrollo” urbano, la ALCDMX no la ha revisado siquiera en comisiones, porque gran parte de sus integrantes andan ocupados en la campaña y porque tienen previsto un periodo extraordinario en el que se proponen los temas pendientes.

Esta perspectiva, sin embargo, no es suficiente para los asambleístas perredistas Leonel Luna y Jorge Romero, quienes están presionando a la directiva de la ALCDMX, a Ernesto Sánchez de la comisión InfoCDMX y al jefe de gobierno sustituto de la capital, José Ramón Amieva, para que se apruebe de inmediato el PGDU, o que al menos las 16 jefaturas delegacionales intenten por la vía rápida modificar sus programas de desarrollo urbano.

Este hecho es interpretado por Josefina McGregor como un mensaje de “urgente cierre de negocios y de impunidad” de la gestión Mancera en la CDMX, porque el PGDU “no puede ni debe aprobarse pues además de violar una serie de normas, ya que pretende dar entrada a la modificación de usos de suelo en toda la CDMX. Esto provocaría que la mancha urbana devore por completo el escaso espacio público y de reserva en esta urbe”.

En contraste con esta posición, el experto en urbanismo de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), arquitecto Manuel Perló, dijo a este semanario que lo más recomendable es aprobarlo lo más pronto posible porque la legislación actual es obsoleta y el proyecto del PGDU fue sometido a consulta con la sociedad civil por parte de la Asamblea Legislativa.

Sin embargo, la representante de Suma Urbana rebatió esta posición al afirmar que con la aprobación del programa “tal como está se beneficiará sobre todo a las inmobiliarias” y que además en su contenido más importante “no se toman en cuenta los derechos de los habitantes y vecinos de la ciudad… Lo relevante del tema es que el PGDU significa, a final de cuentas, qué se puede construir y qué no se puede construir en las diferentes zonas de la ciudad”.

Josefina McGregor planteó, en entrevista con buzos, que ésta es la oportunidad que los legisladores capitalinos tienen para corregir en lo sucesivo “cuestiones aberrantes como el hecho de que, en noviembre de 2016, el gobierno de la CDMX determinó que ya no se requiere una revisión previa de Protección Civil para autorizar que un espacio que antes era restaurante ahora pueda ser escuela, o viceversa”.

Para la defensora de un desarrollo urbano sustentable en la capital de México, la nueva legislación implica un mayor riesgo potencial de colapso para muchos edificios, porque la inevitable actividad sísmica que asuela a ésta no fue tomada en cuenta por Mancera cuando decidió que Protección Civil no dé su aval en los cambios de uso de suelo en proyectos diferentes de construcción.

“Todos esos elementos deben ser considerados a la hora de aprobar un nuevo PGDU”, enfatizó la representante de Suma Urbana, quien lamentó que los diputados de la ALCDMX estén hoy mucho más preocupados por las campañas que por el proyecto de desarrollo urbano, del que dependerá el futuro de la calidad de vida en la CDMX.

Josefina McGregor lamentó asimismo que los candidatos a la jefatura de gobierno de la CDMX no hayan debatido hasta ahora con la debida relevancia el contenido del PGDU, hecho en el que pudiera advertirse su inconciencia, ajenidad o complacencia hacia un problema grave que consiste en “dejar la ciudad en manos de las inmobiliarias”, como hasta ahora ha ocurrido.

Con el de proyecto de nuevo PGDU que se quiere imponer, insistió la dirigente de Suma Urbana, “cambiaría el uso de suelo en el 80 por ciento de la ciudad, se modificarían regionalmente las zonas para decir ‘esta zona tiene alto potencial de redensificación o crecimiento. Sería redistribuir los predios de la ciudad conforme a los negocios que traen las empresas. Los candidatos tienen que decir qué piensan al respecto”.

Mónica Tapia, de #Ciudadanía19S y Manuel Perló consideraron también fundamental que los candidatos manifiesten su acuerdo o rechazo hacia el PGDU, toda vez que es necesario que los ciudadanos sepa quiénes de los aspirantes a gobernar la CDMX están a favor de que el desarrollo urbano siga regido por los negocios inmobiliarios.

Manuel Perló insistió en que la ciudad requiere hoy un PGDU que ordene el caos y aseveró que “es posible compatibilizar un desarrollo más denso en altura, con mejor calidad en los servicios, en la movilidad y en el acceso al equipamiento público”.

El saqueo detrás de la polémica
Y mientras los políticos y las organizaciones civiles polemizan sobre la opacidad, la transparencia, la viabilidad y sustentabilidad del PGDU –de ser aprobado, éste se integraría al Programa General de Ordenamiento Territorial de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat)– las cuatro “amigas” del ahora candidato plurinominal al Senado de la República, Miguel Ángel Mancera, están listas para iniciar las obras de reconstrucción de las edificaciones afectadas por los sismos de 2017.

Desde el inicio del sexenio del exjefe de gobierno de la CDMX, las empresas inmobiliarias Fibra Danhos, Grupo Ideal, Grupo Gigante Inmobiliario y Grupo Copri fueron protagonistas del boom de construcción de viviendas y centros comerciales, entre los que sobresalieron no pocos “rascacielos” hasta de 64 pisos, levantados en sitios donde durante décadas estuvo prohibido construir más de cuatro pisos.

En barrios antiguos y aún en barrancas, estas inmobiliarias crearon un lujoso estilo de vida en el que en un mismo espacio reúnen casas habitación, centros comerciales, gimnasios, áreas de diversión y en algunos casos hasta cementerios. Obviamente este estilo de vida está fuera del alcance de la mayor parte de la población capitalina y está destinado a la satisfacción de familias de clase media-media y media alta.

Este auge inmobiliario, en apariencia luminoso, trajo consigo graves problemas de desabasto de agua, tala de miles de árboles, inmovilidad vial, alteración de convivencia social en colonias y barrios e inflación, pues la mayoría de las viviendas en oferta, de tan solo 60 metros cuadrados, alcanzan precios hasta de 10 millones de pesos.

El 26 de septiembre, a una semana del terremoto de 7.1 grados Richter en la Ciudad de México y Morelos, Mancera Espinosa, aún jefe de gobierno de la CDMX, dio una conferencia de prensa en la que anunció la publicación en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México de un decreto relacionado con los problemas generados por el sismo y una plataforma en la que el gobierno local solicitaba donativos a la población.

Mancera dividió por colores los edificios dañados. Con el verde, color que indica daños leves, clasificó 10 mil viviendas, en las que sus habitantes pueden permanecer mientras se realizan las reparaciones. Otros 300 mil inmuebles están en amarillo, cuya reconstrucción requiere el desalojo eventual mientras son reparados. Y en rojo se registraron 500 inmuebles con daños estructurales. Las cuatro constructoras que forman la ADI repararán los edificios marcados con amarillo, según datos de la agrupación Damnificados Unidos.

La ADI es presidida por Salvador Daniel Kabbaz Zaga, quien a su vez es presidente del Consejo de Administración y director ejecutivo de Fibra Danhos. Su hermana, Elvira Daniel Kabbaz, ha estado cerca de los dirigentes del Partido de la Revolución Democrática (PRD).

En 2001 fue asesora jurídica de Alejandra Barrales, entonces Secretaria General de la Asociación Sindical de Sobrecargos de Aviación de México (ASPA). Luego fue candidata a diputada local por el distrito XV en Miguel Hidalgo, pero no resultó electa. Después fungió como Directora de Servicios de Transportes Eléctricos en la Secretaría de Transportes y Vialidad cuando Andrés Manuel López Obrador aún era Jefe de Gobierno de la CDMX.

De acuerdo con información de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Fibra Danhos es uno de los dos mayores propietarios de las oficinas que se ofertan en la CDMX, cuya extensión total abarca 8.5 millones de metros cuadrados. Tiene desarrollos en 361 mil 736 metros cuadrados lo que equivale al 4.26 por ciento de los espacios comerciales privados especializados en la ciudad.

Fibra Danhos solo es superada en este mercado por Fibra Uno, con 18 edificios que ocupan el 9.33 por ciento del área específica. Sus propiedades más representativas son Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Cuicuilco, Parque Tezontle, Reforma 222 y Parque Toreo, el más reciente.

Millonarios rescates ecológicos
Pero estas empresas no se dedican a hacer negocios con viviendas, sino que también abanderan, de la mano con el gobierno perredista e “izquierdista” de mancera, megaproyectos que han potencializado la riqueza “urbana” de áreas verdes de reserva de la capital de la República para beneficio de sus negocios, como se evidenció en un texto publicado en la edición 814 de esta revista (El negocio inmobiliario de Mancera).

Poco antes de oficializar su licencia para dejar la jefatura de gobierno de la CDMX, Mancera utilizó un discurso “ambientalista” para anunciar el proyecto del parque La Cañada, en la zona de reserva de Tarango, comunidad ubicada en la delegación Álvaro Obregón. El parque utilizará 27 hectáreas y el gobierno capitalino definirá la forma cómo se financiará el proyecto, en el que naturalmente la voz cantante la lleva la iniciativa privada.

El exmandatario de la CDMX estimó entonces que el proyecto costaría entre mil 500 y mil 600 millones de pesos a fin de “rescatar” 27 hectáreas de suelo verde que están “amenazadas” por asentamientos irregulares y el crecimiento de la mancha urbana.

Explicó que el parque podría financiarse a través del Sistema de Actuación por Cooperación (SAC), alianza público-privada que encabezó la construcción del parque La Mexicana, donde los desarrolladores inmobiliarios costearon dos mil millones de pesos en la construcción de tres mil viviendas de lujo en 30 por ciento del terreno, es decir 41.5 hectáreas.

Casi la totalidad del predio era propiedad del gobierno central, pero se fraccionó ese 30 por ciento y, a cambio, los constructores asumieron el resto del costo del parque en el 70 por ciento restante.

Cabe recordar que hace dos meses el parque La Mexicana fue galardonado como el mejor proyecto de desarrollo urbano integral por la ADI, casualidad no gratuita, porque esta agrupación está integrada por las empresas “amigas” de Mancera: Grupo Dahnos, Grupo Copri y Grupo Gigante Inmobiliario.

“La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y los Sistemas de Actuación por Cooperación (SAC) han sido instrumentos creados en la administración de Mancera para facilitar la creación y el ejercicio de políticas públicas que acoplen el desarrollo urbano de la ciudad a los intereses de las constructoras e inmobiliarias cercanas a su gobierno”, confió a buzos Berron Ruiz, director del Instituto de Seguridad para las Construcciones de la CDMX.

El proyecto La Cañada resume puntualmente una de las estrategias que en los pasados cinco años y medio utilizó Mancera: denunciar como “moros con tranchetes” a precaristas de viviendas a fin de apoderarse de áreas verdes que después entregó a sus empresas inmobiliarias “amigas” para que éstas multipliquen sus negocios millonarios.

El Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) propició el boom inmobiliario. Las expectativas que generó su firma y la posible llegada de empresas internacionales, propiciaron el auge de la construcción de edificios para oficinas de lujo, las que a su vez aumentaron en un 27 por ciento el inventario en 1994.